A parte le critiche di fondo su questo sistema, va ricordato che il reddito figurativo è calcolato con coefficienti ben lontani dalle ipotesi di redditività reali degli immobili, soprattutto in epoca di crisi economica dovuta al coronavirus. La normativa sulle società non operative andrebbe sospesa per il periodo di crisi e poi ripensata, come minimo riducendo alla ragionevolezza i coefficienti e i moltiplicatori.
Le compravendite immobiliari: prelievo da ripensare radicalmente
Un grosso deterrente è il sistema impositivo sulle compravendite. Per gli acquirenti, andrebbe ripensato radicalmente il sistema della tassazione indiretta: imposte anacronistiche come registro, ipotecaria e catastale gravano fino al 10% sul valore delle transazioni, ripetendo l’applicazione nel tempo anche allo stesso immobile se diventa oggetto di altre vendite. Quanto meno, si dovrebbero ridurre le aliquote, magari unificandole al livello oggi previsto per la prima casa, facendo così scomparire tutti i dubbi interpretativi e il contenzioso sulle attuali riduzioni.
Per quanto riguarda le vendite, il problema riguarda soprattutto le società immobiliari. Su di esse, occorre che il fisco rinunci ad aggredire qualunque tipo di operazione venga compiuta: la pex – l’esenzione sulle plusvalenze – dovrebbe riguardare anche la cessione di queste società, come avviene in molti altri Paesi europei. Inoltre, sarebbe il caso di escludere le contestazioni di abuso del diritto su tutte le operazioni che veicolano la cessione di immobili sotto forma di cessione di società (scissioni con spinoff immobiliari, per fare l’esempio più generale). Rinunciare a questa tassazione avrebbe l’effetto di spingere gli investimenti immobiliari da parte delle società.
Incentivare la riqualificazione del territorio, di centri storici e di aree urbane
Lo strumento dei benefici fiscali, così spesso utilizzato per i privati, come nel caso delle ristrutturazioni, potrebbe diventare una leva non solo per stimolare il mercato, ma anche per indirizzarlo verso obiettivi di particolare pregio a fini urbanistici e di riqualificazione del territorio. Si dovrebbero studiare incentivi, sulla falsariga dei crediti di imposta, per chi acquista e/o riqualifica immobili nei centri storici, oppure in zone specifiche delle città sia per un utilizzo diretto (sede aziendale) sia la vendita (al fine di calmierare i prezzi).
Gli incentivi devono interessare anche i fruitori degli investimenti: le famiglie che prendono in affitto immobili con specifiche caratteristiche dovrebbero avere aiuti per far fronte a un canone che, dall’altra parte, renda profittevole l’investimento per chi realizza l’opera.